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房(fang)价下跌对实体经(jing)济、对绝大多数民众有百利而(er)无一(yi)害，受到损害的(de)只是那些希望借房(fang)地(di)产来掠夺他(ta)人财(cai)富的(de)人

国内房价真的不可下跌吗？

易宪容

最近媒体上出现连篇累牍的关于(yu)国内房(fang)价(jia)下跌会导致什么银行危(wei)机(ji)、居民财(cai)富(fu)缩(suo)水、国内经(jing)济危(wei)机(ji)之文章(zhang)(zhang)。对(dui)于(yu)那些房(fang)地产市场(chang)信息(xi)、知识了解(jie)不多的民众来说，读到这(zhei)些文章(zhang)(zhang)可能会胆战心惊，觉得房(fang)价(jia)真的不能下跌。但(dan)这(zhei)些言论都是似是而(er)非的东西，读者只要好(hao)(hao)好(hao)(hao)想一想，只要将身边发生的事情好(hao)(hao)好(hao)(hao)观察一下，心中(zhong)的疑惑就会烟消云散，不解(jie)自(zi)释。

通过非市场方式炒作起来的房价已成为中国经济发展的一个毒瘤

就目(mu)前中(zhong)国的(de)房(fang)地(di)产市(shi)(shi)场(chang)来(lai)说(shuo)，并非什么(me)房(fang)价(jia)下(xia)跌(die)不(bu)(bu)下(xia)跌(die)的(de)问(wen)(wen)题(ti)，也不(bu)(bu)是房(fang)价(jia)下(xia)跌(die)对社(she)(she)会(hui)经(jing)(jing)济(ji)(ji)、个人与企业的(de)影响如何的(de)问(wen)(wen)题(ti)，而是通过非市(shi)(shi)场(chang)方式炒作(zuo)起来(lai)的(de)房(fang)价(jia)已经(jing)(jing)成(cheng)了(le)中(zhong)国经(jing)(jing)济(ji)(ji)发展的(de)一个毒瘤，已经(jing)(jing)成(cheng)了(le)国内绝(jue)大多数民众的(de)一种沉重负担，已经(jing)(jing)成(cheng)了(le)国内社(she)(she)会(hui)矛盾(dun)冲突的(de)焦点，如果政府对这个问(wen)(wen)题(ti)没有(you)深刻的(de)认识，并采取政策来(lai)调整，那么(me)中(zhong)国经(jing)(jing)济(ji)(ji)面(mian)临的(de)问(wen)(wen)题(ti)、中(zhong)国社(she)(she)会(hui)所面(mian)临的(de)矛盾(dun)与问(wen)(wen)题(ti)会(hui)越来(lai)越多，越来(lai)越复杂(za)。“国六条”的(de)意旨就在这里。

高房价对国内经济与居民生活之负面影响罄竹难书

我曾多次撰文指出，房价过高，表面上让房地产业莺歌燕舞、地方政府业绩高照、银行利润短期内快速上升，但是国内绝大多数民众离房地产市场则越来越远。一(yi)(yi)个绝大(da)多数(shu)人不能(neng)(neng)进(jin)入的(de)(de)市(shi)场，不仅表现出社会的(de)(de)公平性荡然无存，而且也是一(yi)(yi)个低效率(lv)的(de)(de)市(shi)场。因为，这个市(shi)场的(de)(de)资源不能(neng)(neng)够(gou)在市(shi)场法则下自由流动。而一(yi)(yi)个低效率(lv)的(de)(de)市(shi)场其经济风险无所不在、无时不有。

房价过高必然会导致整个国内经济产业结构逆选择、传统的粗放型增长方式难以转变、各城市竞争力严重削弱；房价过高必然会导致政府的行为与其职责根本背离，促使政府通过权力的方式来与企业、民众争夺资源。一旦政府的权力陷入市场的运作中，如果这种权力监管不严，那么政府就必然利用其掌握的权力来掠夺企业的财富、掠夺民众的财富；房价过高一定会严重威胁整个中国金融体系的安全，构成对中国金融稳定性的巨大威胁；房价高企不仅拉大了地区经济发展的不平衡，也扩大了民众之间的财富差距。而房价快速飙升，受伤害最大的是两类人，一是广大的农民，二是城市广大的中低收入者等。可以说，高房价对国内经济与居民生活之负面影响罄竹难书。

房价下跌对谁最有利，所谓受损害者又是谁

既然高房价对社(she)会(hui)经济(ji)的负面影响(xiang)如此(ci)之大，那(nei)么(me)房价下跌对谁(shei)最有利，所谓受损害者又(you)是谁(shei)呢(ni)？在此(ci)，我们先(xian)从住房不同的特(te)性(xing)来分(fen)析。

如果住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)是(shi)一种投资(zi)(zi)品，那么住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)价(jia)(jia)格基本(ben)(ben)上取(qu)决于(yu)投资(zi)(zi)者的预期，取(qu)决于(yu)投资(zi)(zi)者的投资(zi)(zi)心理。在这(zhei)种情况(kuang)下，住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)的价(jia)(jia)格波动(dong)与住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)实际(ji)效用(yong)无关，住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)价(jia)(jia)格大幅(fu)上涨或急速(su)下跌都与居民(min)的实际(ji)生活(huo)、实体经济无关，没有多(duo)少影响。20世纪90年代日本(ben)(ben)房(fang)(fang)价(jia)(jia)下跌了80%多(duo)，1997年—2003年香港房(fang)(fang)价(jia)(jia)下跌近70%，但其对实体经济影响不大，原因就(jiu)在于(yu)这(zhei)些地(di)方更重要的是(shi)把住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)作(zuo)为一种投资(zi)(zi)品。

如(ru)(ru)果住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)作为一种(zhong)消(xiao)费(fei)品，住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)价格的(de)(de)(de)上涨(zhang)与(yu)下(xia)跌(die)当(dang)然(ran)对(dui)民众(zhong)影响很大，特别是对(dui)希望进入房(fang)(fang)(fang)地产市场(chang)的(de)(de)(de)民众(zhong)更是如(ru)(ru)此。如(ru)(ru)果房(fang)(fang)(fang)价上涨(zhang)过(guo)快，会使(shi)得绝(jue)大多数民众(zhong)远离房(fang)(fang)(fang)地产市场(chang)。反之，如(ru)(ru)果房(fang)(fang)(fang)价下(xia)跌(die)，或大幅下(xia)跌(die)，对(dui)已经购买了(le)(le)房(fang)(fang)(fang)子并自己住(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)民众(zhong)来说(shuo)，有(you)(you)一定的(de)(de)(de)财富效(xiao)应，即心理(li)感(gan)觉到自己的(de)(de)(de)财富减少了(le)(le)，但影响不大。因为，居(ju)民的(de)(de)(de)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)效(xiao)用(yong)并没有(you)(you)由于(yu)房(fang)(fang)(fang)价变化而(er)变化。

至于(yu)住房价(jia)(jia)格下(xia)跌(die)（即使(shi)如(ru)有人(ren)(ren)所指的(de)崩(beng)盘(pan)）对(dui)国内(nei)(nei)银(yin)行(xing)不仅(jin)没有半点影响，而且(qie)还是促进国内(nei)(nei)银(yin)行(xing)经(jing)(jing)营(ying)观念大转变(bian)的(de)契机。因为，在个人(ren)(ren)首(shou)期按(an)揭付(fu)款为30%的(de)情况下(xia)，如(ru)果(guo)国内(nei)(nei)房价(jia)(jia)短期内(nei)(nei)下(xia)跌(die)30%，那么(me)银(yin)行(xing)可能面对(dui)的(de)损(sun)失风险早(zao)就由购(gou)买(mai)者个人(ren)(ren)承(cheng)担(dan)了。如(ru)果(guo)按(an)揭首(shou)付(fu)款提高(gao)，并且(qie)个人(ren)(ren)购(gou)房已(yi)经(jing)(jing)有一(yi)段(duan)时(shi)间了，那么(me)国内(nei)(nei)房价(jia)(jia)平均(jun)下(xia)跌(die)30%与(yu)银(yin)行(xing)风险无关(guan)了。当然，如(ru)果(guo)房价(jia)(jia)下(xia)跌(die)超过30%以上(shang)，甚(shen)至于(yu)更高(gao)，银(yin)行(xing)潜在风险完全显(xian)性化了。这时(shi)，由于(yu)住房抵押品在银(yin)行(xing)手(shou)上(shang)，银(yin)行(xing)的(de)风险高(gao)低就在于(yu)住房按(an)揭首(shou)期付(fu)款成数及消费(fei)者已(yi)经(jing)(jing)付(fu)款多久了。

可以说，住房价格下跌影响最大的首先是房地产开发商，住房作为投资品是买涨不买跌，即房价越是下行，进入市场越是减少，给房地产开发商带来的风险就越大；其次是地方政府，有推高房价带来地价上涨的消失，有地方政府官员寻租机会减少；第三是住房投资者，房价下跌严重套牢可能让一些住房投资者倾家荡产，永世不可翻身；第四才是银行。而(er)对购房(fang)自(zi)住(zhu)者，房(fang)价下跌只能大获其利(li)(li)。价格便宜了(le)，选择机会多了(le)，个人住(zhu)房(fang)福利(li)(li)水平也就容易(yi)提高(gao)。这样简单(dan)的(de)道理自(zi)不待言。

因此，不仅房价(jia)应该下跌，而(er)且(qie)下跌对实体经济、对绝大(da)多数(shu)民众有百利(li)而(er)无一害，受到损(sun)害的只是那些(xie)希望借房地产来(lai)掠夺他人(ren)财富的人(ren)。

作(zuo)者(zhe)系(xi)中国社科院金(jin)(jin)融(rong)(rong)研究所(suo)金(jin)(jin)融(rong)(rong)发展室主任、研究员