房(fang)(fang)价下跌对实体经济、对绝大多数民众有百利而无一害，受到损害的只是那些希(xi)望借房(fang)(fang)地产来掠夺他人财富(fu)的人
国内房价真的不可下跌吗？
易宪容
最近媒体(ti)上出现连篇(pian)累牍(du)的(de)关于(yu)国内房价(jia)下(xia)跌(die)会导致什么银行危机、居民财富缩水、国内经济危机之文(wen)章(zhang)。对于(yu)那些(xie)房地产市场信息(xi)、知识了解不(bu)多的(de)民众来说，读到这些(xie)文(wen)章(zhang)可(ke)能(neng)会胆战心惊，觉得(de)房价(jia)真(zhen)的(de)不(bu)能(neng)下(xia)跌(die)。但这些(xie)言(yan)论都是似是而非的(de)东西(xi)，读者只(zhi)要好(hao)好(hao)想一想，只(zhi)要将身(shen)边发生(sheng)的(de)事情好(hao)好(hao)观察一下(xia)，心中的(de)疑惑(huo)就会烟消云(yun)散，不(bu)解自(zi)释(shi)。
通过非市场方式炒作起来的房价已成为中国经济发展的一个毒瘤
就目前(qian)中(zhong)国(guo)的房(fang)地(di)产市(shi)(shi)场来说，并非什(shen)么(me)(me)房(fang)价(jia)下跌(die)不下跌(die)的问(wen)题(ti)(ti)，也不是房(fang)价(jia)下跌(die)对社会经(jing)(jing)(jing)济、个人与企业的影响如何的问(wen)题(ti)(ti)，而是通(tong)过非市(shi)(shi)场方式炒作起来的房(fang)价(jia)已(yi)经(jing)(jing)(jing)成(cheng)了(le)(le)中(zhong)国(guo)经(jing)(jing)(jing)济发展的一(yi)个毒瘤，已(yi)经(jing)(jing)(jing)成(cheng)了(le)(le)国(guo)内绝大多(duo)数民众(zhong)的一(yi)种沉重负担(dan)，已(yi)经(jing)(jing)(jing)成(cheng)了(le)(le)国(guo)内社会矛盾冲突的焦点，如果政府对这(zhei)个问(wen)题(ti)(ti)没有深刻(ke)的认识(shi)，并采取政策来调(diao)整，那(nei)么(me)(me)中(zhong)国(guo)经(jing)(jing)(jing)济面(mian)临的问(wen)题(ti)(ti)、中(zhong)国(guo)社会所面(mian)临的矛盾与问(wen)题(ti)(ti)会越(yue)来越(yue)多(duo)，越(yue)来越(yue)复(fu)杂。“国(guo)六条(tiao)”的意(yi)旨就在这(zhei)里。
高房价对国内经济与居民生活之负面影响罄竹难书
我曾多次撰文指出，房价过高，表面上让房地产业莺歌燕舞、地方政府业绩高照、银行利润短期内快速上升，但是国内绝大多数民众离房地产市场则越来越远。一个(ge)绝大多(duo)数人不(bu)(bu)能(neng)进(jin)入(ru)的市(shi)(shi)场(chang)，不(bu)(bu)仅表(biao)现出社会的公平(ping)性荡(dang)然无(wu)存，而(er)且也是一个(ge)低(di)(di)效(xiao)率的市(shi)(shi)场(chang)。因为(wei)，这个(ge)市(shi)(shi)场(chang)的资源不(bu)(bu)能(neng)够在(zai)市(shi)(shi)场(chang)法则下自(zi)由流动。而(er)一个(ge)低(di)(di)效(xiao)率的市(shi)(shi)场(chang)其(qi)经济风险无(wu)所不(bu)(bu)在(zai)、无(wu)时(shi)不(bu)(bu)有。
房价过高必然会导致整个国内经济产业结构逆选择、传统的粗放型增长方式难以转变、各城市竞争力严重削弱；房价过高必然会导致政府的行为与其职责根本背离，促使政府通过权力的方式来与企业、民众争夺资源。一旦政府的权力陷入市场的运作中，如果这种权力监管不严，那么政府就必然利用其掌握的权力来掠夺企业的财富、掠夺民众的财富；房价过高一定会严重威胁整个中国金融体系的安全，构成对中国金融稳定性的巨大威胁；房价高企不仅拉大了地区经济发展的不平衡，也扩大了民众之间的财富差距。而房价快速飙升，受伤害最大的是两类人，一是广大的农民，二是城市广大的中低收入者等。可以说，高房价对国内经济与居民生活之负面影响罄竹难书。
房价下跌对谁最有利，所谓受损害者又是谁
既然(ran)高房(fang)(fang)价(jia)对社会经(jing)济的(de)负(fu)面影响(xiang)如此(ci)之大，那(nei)么房(fang)(fang)价(jia)下(xia)跌对谁最有利(li)，所谓受损害者又是谁呢？在此(ci)，我们先从住房(fang)(fang)不同(tong)的(de)特性来分(fen)析。
如果住(zhu)房(fang)(fang)是一种(zhong)投(tou)资品，那(nei)么住(zhu)房(fang)(fang)价(jia)(jia)格基本上(shang)取决于(yu)投(tou)资者的(de)(de)预期，取决于(yu)投(tou)资者的(de)(de)投(tou)资心(xin)理。在这(zhei)种(zhong)情况下，住(zhu)房(fang)(fang)的(de)(de)价(jia)(jia)格波动与(yu)住(zhu)房(fang)(fang)实际效用(yong)无(wu)关(guan)，住(zhu)房(fang)(fang)价(jia)(jia)格大(da)幅上(shang)涨或(huo)急(ji)速下跌(die)都与(yu)居民(min)的(de)(de)实际生活(huo)、实体经济无(wu)关(guan)，没有(you)多(duo)少(shao)影响。20世纪90年代日本房(fang)(fang)价(jia)(jia)下跌(die)了80%多(duo)，1997年—2003年香港房(fang)(fang)价(jia)(jia)下跌(die)近(jin)70%，但其对实体经济影响不大(da)，原(yuan)因就(jiu)在于(yu)这(zhei)些地(di)方更重要(yao)的(de)(de)是把住(zhu)房(fang)(fang)作为一种(zhong)投(tou)资品。
如果住(zhu)房(fang)(fang)作(zuo)为(wei)一种消费(fei)品，住(zhu)房(fang)(fang)价格的(de)(de)上涨(zhang)与下跌当然对民众(zhong)影(ying)响很(hen)大，特别是对希望(wang)进(jin)入房(fang)(fang)地(di)产(chan)市场的(de)(de)民众(zhong)更(geng)是如此。如果房(fang)(fang)价上涨(zhang)过快，会使得绝大多数(shu)民众(zhong)远离房(fang)(fang)地(di)产(chan)市场。反之，如果房(fang)(fang)价下跌，或大幅下跌，对已(yi)经购买(mai)了(le)房(fang)(fang)子并自己(ji)住(zhu)的(de)(de)民众(zhong)来说，有一定的(de)(de)财(cai)富效应，即心理感觉到自己(ji)的(de)(de)财(cai)富减少了(le)，但影(ying)响不(bu)大。因为(wei)，居民的(de)(de)住(zhu)房(fang)(fang)效用并没(mei)有由于房(fang)(fang)价变化而变化。
至于住房价格下跌（即使如有人所指的崩盘）对国内银行不仅没有半点影响，而且还是促进国内银行经营观念大转变的契机。因为，在个人首期按揭付款为30%的情况下，如果国内房价短期内下跌30%，那么银行可能面对的损失风险早就由购买者个人承担了。如果按揭首付款提高，并且个人购房已经有一段时间了，那么国内房价平均下跌30%与银行风险无关了。当然，如果房价下跌超过30%以上，甚至于更高，银行潜在风险完全显性化了。这时，由于住房抵押品在银行手上，银行的风险高低就在于住房按揭首期付款成数及消费者已经付款多久了。
